Maximale huurverhoging 2026: wat huurders en verhuurders moeten weten
Verhuurders mogen de huur dit jaar weer verhogen, maar niet onbeperkt. De overheid stelt jaarlijks maximumpercentages vast, en die verschillen per segment: sociale huur, middenhuur en de vrije sector kennen elk hun eigen grens. Voor 2026 gelden nieuwe cijfers, met een opvallende bijzonderheid voor de sociale huursector: het maximum verandert halverwege het jaar. Op een rij wat er wijzigt en wat huurders kunnen doen als een verhoging niet klopt.
Sociale huur: maximum daalt per 1 juli
Voor huurwoningen in de sociale sector geldt tot 1 juli 2026 nog het maximum van 5 procent dat ook in voorgaande jaren van toepassing was. Vanaf 1 juli 2026 gaat dit percentage omlaag naar maximaal 4,1 procent. Verhuurders die na die datum een huurverhoging doorvoeren, mogen dus niet meer het oude, hogere percentage hanteren.
Voor huurders met een lager inkomen die momenteel minder dan 350 euro per maand aan huur betalen, geldt een uitzondering: in plaats van een percentage mogen verhuurders een vast bedrag van 25 euro per maand extra vragen. Dat voorkomt dat huurders met de laagste huren relatief het zwaarst worden geraakt door een percentuele verhoging. Aan de andere kant van het spectrum geldt voor huurders met een hoger inkomen juist een ruimere marge: daar kan de verhoging, afhankelijk van de hoogte van het inkomen, oplopen tot 50 of zelfs 100 euro per maand.
Middenhuur: koppeling aan cao-lonen
Voor het segment middenhuur geldt sinds 1 januari 2026 een ander maximum, namelijk 6,1 procent. Dit percentage komt niet uit de lucht vallen, maar wordt jaarlijks berekend aan de hand van de gemiddelde cao-loonontwikkeling, met daar bovenop een opslag van 1 procentpunt. Tussen december 2024 en december 2025 stegen de cao-lonen met 5,1 procent, wat na optelling van de opslag uitkomt op de genoemde 6,1 procent voor 2026.
Deze koppeling aan de loonontwikkeling betekent dat het maximumpercentage voor middenhuur van jaar tot jaar kan schommelen, afhankelijk van hoe de cao-lonen zich ontwikkelen. Verhuurders in dit segment doen er goed aan om bij elke jaarlijkse verhoging opnieuw te controleren welk percentage voor dat kalenderjaar geldt, in plaats van klakkeloos het cijfer van het voorgaande jaar te herhalen.
Vrije sector: laagste van inflatie of loongroei, plus opslag
Ook in de vrije sector is een maximum van kracht, sinds 1 januari 2026 vastgesteld op 4,4 procent. De berekeningswijze wijkt af van die voor middenhuur: hier wordt gekeken naar de laagste van twee waarden, namelijk de inflatie (3,4 procent) of de loongroei (5,1 procent), waarna daar 1 procentpunt bovenop komt. Omdat de inflatie in dit geval lager uitviel dan de loonstijging, is die inflatie het uitgangspunt geweest voor het maximum van 2026.
Deze rekenmethode is bedoeld om huurders in de vrije sector te beschermen tegen te sterke stijgingen wanneer de lonen harder groeien dan de prijzen, terwijl verhuurders toch een redelijke jaarlijkse indexering kunnen toepassen.
Maxima zijn een bovengrens, geen verplichting
Voor alle drie de segmenten geldt dat de genoemde percentages en bedragen maxima zijn. Een verhuurder mag een lagere verhoging toepassen, of zelfs helemaal geen verhoging doorvoeren, maar mag nooit boven het wettelijke maximum uitkomen. Dat blijft ook zo als in het huurcontract een hoger percentage of een andere rekenmethode zou zijn afgesproken: contractuele bepalingen die in strijd zijn met de wettelijke maxima zijn in zoverre nietig. Daarnaast mag een huurverhoging maximaal één keer per jaar worden doorgevoerd; tussentijds nogmaals verhogen is niet toegestaan.
Niet eens met de verhoging? Naar de Huurcommissie
Huurders die een aankondiging van huurverhoging ontvangen en twijfelen of deze wel binnen de wettelijke grenzen valt, hoeven dit niet zomaar te accepteren. Onder bepaalde voorwaarden kan een huurder de voorgestelde verhoging voorleggen aan de Huurcommissie, die vervolgens beoordeelt of de verhoging terecht en juist berekend is. Dit geldt in het bijzonder voor huurders in de gereguleerde sector, waar de Huurcommissie een formele rol heeft bij geschillen over huurprijzen en servicekosten.
Het is voor huurders verstandig om een aangekondigde verhoging altijd te controleren aan de hand van de geldende maxima voor het betreffende segment, en bij twijfel juridisch advies in te winnen voordat de bezwaartermijn verstrijkt. Verhuurders doen er op hun beurt goed aan om verhogingen zorgvuldig te onderbouwen en tijdig aan te kondigen, om latere geschillen te voorkomen. Wie meer wil weten over de regels rond huurverhoging, huurbescherming of een lopend geschil met verhuurder of huurder, vindt achtergrondinformatie en een verwijzing naar een gespecialiseerde advocaat op de rechtsgebied-pagina huurrecht.
